← Hitung Cicilan

Berapa Cicilan KPR Rumah Rp 1 Miliar?

Tabel Lengkap 2026 · Diperbarui 24 Maret 2026 · 12 menit baca
Rp 5,5 jt
Cicilan terendah (DP 30%, 30 thn)
Rp 11,0 jt
Cicilan tertinggi (DP 10%, 10 thn)
Rp 18,5 jt
Gaji minimum (cicilan tipikal)

📋 Daftar Isi

  1. Skenario DP: 10%, 20%, 30%
  2. Tabel Cicilan Lengkap Semua Tenor
  3. Berapa Gaji Minimum yang Dibutuhkan?
  4. Biaya Awal yang Harus Disiapkan
  5. Perbandingan KPR 5 Bank Terbesar
  6. 5 Tips Agar Pengajuan KPR Disetujui

Rumah seharga Rp 1 miliar adalah segmen premium menengah — kategori yang banyak dicari keluarga muda dengan penghasilan kuat di area perkotaan dan premium suburban. Tapi berapa sebenarnya cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan? Jawabannya tergantung tiga variabel utama: besar DP, tenor, dan bunga KPR.

Untuk properti senilai 1 miliar rupiah, cicilan bulanan bisa berkisar antara Rp 5,5 juta hingga Rp 11 juta — atau bahkan lebih, tergantung pilihan kombinasi DP dan tenor Anda. Semakin besar DP Anda, semakin kecil pokok pinjaman dan cicilan bulanan. Semakin panjang tenor, semakin kecil cicilan — tetapi total bunga yang dibayar akan lebih besar.

Skenario DP: 10%, 20%, dan 30%

Untuk rumah di atas Rp 1 miliar, DP minimum yang diterima bank biasanya 10–15%, namun banyak bank modern memerlukan DP 20% sebagai standar. Semakin besar DP yang Anda berikan, semakin kecil risiko bank, sehingga cicilan lebih ringan dan persetujuan lebih mudah.

10%
DP Rp 100 juta
Pokok KPR: Rp 900 juta
20%
DP Rp 200 juta ⭐
Pokok KPR: Rp 800 juta
30%
DP Rp 300 juta
Pokok KPR: Rp 700 juta
✅ Rekomendasi: DP 20% adalah standar sekarang untuk properti 1 miliar. Cicilan lebih ringan daripada DP 10%, tapi tidak menguras semua tabungan seperti DP 30%. Bank cenderung memberikan bunga lebih kompetitif dan proses approval lebih cepat dengan DP minimal 20%.

Tabel Cicilan KPR Rumah Rp 1 Miliar — Lengkap Semua Tenor

Simulasi berikut menggunakan asumsi bunga efektif 7,5% per tahun (bunga fixed periode awal — bunga floating setelah itu akan lebih tinggi, sekitar 11–13%). Angka ini adalah cicilan pokok + bunga per bulan, dihitung dengan metode anuitas.

DP 10% — Pinjaman Rp 900 Juta

Tenor Cicilan/Bulan Total Bayar Total Bunga Gaji Min.
10 Tahun Rp 10,95 juta Rp 1.314 juta Rp 414 juta Rp 36,5 juta
15 Tahun Rp 8,35 juta Rp 1.503 juta Rp 603 juta Rp 27,8 juta
20 Tahun POPULER Rp 7,05 juta Rp 1.692 juta Rp 792 juta Rp 23,5 juta
30 Tahun Rp 5,84 juta Rp 2.102 juta Rp 1.202 juta Rp 19,5 juta

DP 20% — Pinjaman Rp 800 Juta

Tenor Cicilan/Bulan Total Bayar Total Bunga Gaji Min.
10 Tahun Rp 9,73 juta Rp 1.168 juta Rp 368 juta Rp 32,4 juta
15 Tahun Rp 7,42 juta Rp 1.336 juta Rp 536 juta Rp 24,7 juta
20 Tahun POPULER Rp 6,27 juta Rp 1.505 juta Rp 705 juta Rp 20,9 juta
30 Tahun Rp 5,19 juta Rp 1.869 juta Rp 1.069 juta Rp 17,3 juta

DP 30% — Pinjaman Rp 700 Juta

Tenor Cicilan/Bulan Total Bayar Total Bunga Gaji Min.
10 Tahun Rp 8,51 juta Rp 1.021 juta Rp 321 juta Rp 28,4 juta
15 Tahun Rp 6,49 juta Rp 1.169 juta Rp 469 juta Rp 21,6 juta
20 Tahun POPULER Rp 5,48 juta Rp 1.315 juta Rp 615 juta Rp 18,3 juta
30 Tahun Rp 4,54 juta Rp 1.635 juta Rp 935 juta Rp 15,1 juta
⚠️ Penting: Angka cicilan di atas adalah estimasi untuk periode bunga fixed (~7,5%). Setelah periode fixed berakhir (biasanya 1–5 tahun), cicilan Anda bisa naik 40–80% ketika bunga beralih ke floating rate sekitar 11–13%. Untuk properti 1 miliar, selalu hitung skenario terburuk dan pastikan kemampuan bayar tetap terjaga saat bunga naik.

Berapa Gaji Minimum yang Dibutuhkan?

Bank menerapkan aturan bahwa cicilan KPR maksimal 30% dari penghasilan bersih bulanan. Semakin tinggi cicilan, semakin tinggi gaji yang harus dimiliki. Rumusnya sederhana:

📐 Rumus: Gaji Minimum = Cicilan Bulanan ÷ 30%
Contoh: Cicilan Rp 6,27 juta ÷ 0,30 = Gaji minimum Rp 20,9 juta/bulan

Perlu diingat, yang dihitung bukan gaji kotor, melainkan penghasilan bersih setelah pajak (take-home pay). Jika Anda punya cicilan lain (kartu kredit, kredit motor, dll), total semua cicilan tidak boleh melebihi 40% penghasilan.

Skenario Cicilan KPR/Bulan Gaji Min. (Aturan 30%) Status
DP 10%, 30 thn Rp 5,84 juta Rp 19,5 juta ✅ Paling mudah diakses
DP 20%, 20 thn IDEAL Rp 6,27 juta Rp 20,9 juta ✅ Keseimbangan terbaik
DP 20%, 15 thn Rp 7,42 juta Rp 24,7 juta ✅ Hemat bunga lebih
DP 10%, 10 thn Rp 10,95 juta Rp 36,5 juta ⚠️ Butuh gaji sangat tinggi

Biaya Awal yang Harus Disiapkan (Selain DP)

Calon pembeli rumah 1 miliar sering lupa: DP bukan satu-satunya biaya di awal. Ada serangkaian biaya lain yang harus tersedia saat akad KPR ditandatangani. Untuk properti Rp 1 miliar, siapkan biaya tambahan Rp 50–80 juta untuk pos-pos berikut:

  • Biaya provisi bank: 0,5–1% dari pokok pinjaman (Rp 4–8 juta untuk pinjaman Rp 800 juta)
  • Biaya notaris & PPAT: Rp 8–20 juta (akta jual beli, balik nama sertifikat, dll)
  • Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): 5% dari (NJOP – NJOPTKP). Untuk rumah Rp 1 miliar, sekitar Rp 20–40 juta tergantung daerah
  • Asuransi jiwa KPR: 0,5–1% per tahun (bisa di-sekaligus-bayar di awal, atau per tahun)
  • Asuransi kebakaran: Rp 1–2 juta per tahun
  • Biaya appraisal (penilaian properti): Rp 1–2 juta
  • Biaya survey/sertifikat tanah: Rp 500 ribu – Rp 1 juta
💡 Total Dana yang Perlu Disiapkan (DP 20%): Rp 200 juta (DP) + Rp 60–80 juta (biaya akad) = sekitar Rp 260–280 juta yang harus siap sebelum akad ditandatangani. Jangan sampai kehabisan dana karena hal ini bisa membatalkan proses.

Perbandingan KPR 5 Bank Terbesar untuk Rumah Rp 1 Miliar

Setiap bank memiliki penawaran yang sedikit berbeda untuk segmen properti premium menengah. Gunakan tabel ini sebagai panduan awal, lalu hubungi langsung setiap bank untuk simulasi personal dengan data lengkap Anda.

🏦 Perbandingan Program KPR 2026 — Rumah Rp 1 Miliar

BTN
KPR BTN Platinum
Fixed ab. 3,49%
Tenor s/d 30 tahun
Simulasi →
BRI
KPR BRI
Fixed ab. 4,50%
Tenor s/d 25 tahun
Simulasi →
BCA
KPR BCA / Rumah Saya
Fixed ab. 3,99%
Tenor s/d 30 tahun
Simulasi →
Mandiri
KPR Mandiri
Fixed ab. 4,25%
Tenor s/d 30 tahun
Simulasi →
Danamon
KPR Danamon
Fixed ab. 4,50%
Tenor s/d 25 tahun
Simulasi →

*Bunga di atas adalah penawaran umum yang bisa berubah sewaktu-waktu. Bank dapat memberikan penawaran lebih baik tergantung profil kredit, hubungan rekening lama, dan negosiasi langsung Anda. Penawaran final biasanya lebih rendah untuk DP 20%+ dan penghasilan stabil.

🏠 Hitung Cicilan Persisnya Sekarang

Masukkan angka KPR Anda — harga rumah, DP, bunga, dan tenor — untuk mendapat simulasi cicilan yang akurat dan sesuai profil finansial Anda.

Buka Kalkulator KPR →

5 Tips Agar Pengajuan KPR Rumah Rp 1 Miliar Disetujui

1. Bersihkan Rekam Jejak Kredit (BI Checking / SLIK OJK)

Bank akan memeriksa riwayat kredit Anda di SLIK OJK — sistem penilaian kredit nasional. Lunasi semua tunggakan kartu kredit dan kredit lain minimal 6 bulan sebelum mengajukan KPR. Skor kredit yang bersih tanpa tunggakan adalah syarat utama, terutama untuk properti besar.

2. Siapkan DP Minimal 20% — Lebih Baik Lagi 25%–30%

DP 20% adalah standar sekarang, tapi untuk properti Rp 1 miliar, bank lebih suka melihat DP 25–30%. Semakin besar DP, semakin kecil risiko bank, sehingga approval lebih cepat dan bunga yang ditawarkan bisa lebih rendah dari standar.

3. Stabilkan Penghasilan & Tunjukkan Track Record Kerja

Bank lebih percaya karyawan tetap dengan masa kerja minimal 2 tahun atau pengusaha dengan laporan keuangan konsisten 2 tahun terakhir. Jika Anda baru saja berganti pekerjaan atau memulai bisnis, tunggu minimal 1–2 tahun sebelum mengajukan KPR untuk hasil yang lebih optimal.

4. Kurangi Utang Lain Sebelum Mengajukan

Jika Anda memiliki kredit kendaraan, kartu kredit aktif, atau cicilan lain, total semua cicilan tidak boleh melebihi 40% penghasilan bersih. Lunasi atau turunkan dulu cicilan lain — atau taikan penghasilan — agar rasio utang terhadap penghasilan (DTI) lebih sehat dan approval lebih mudah.

5. Ajukan ke 2–3 Bank Sekaligus & Bandingkan Penawaran

Tidak ada salahnya mengajukan ke beberapa bank bersamaan — ini justru menguntungkan Anda karena bisa membandingkan penawaran bunga dan tenor final, lalu memilih yang terbaik. Pastikan rentang waktu pengajuan tidak terlalu jauh agar tidak terlihat seperti "hunting kredit" mencurigakan di SLIK OJK.

Kesimpulan

Untuk rumah seharga Rp 1 miliar, cicilan KPR berkisar antara Rp 5,5 juta hingga Rp 11 juta per bulan tergantung pilihan DP, tenor, dan bunga yang Anda negosiasikan dengan bank. Kombinasi paling populer dan realistis adalah DP 20% dengan tenor 20 tahun, menghasilkan cicilan sekitar Rp 6,27 juta/bulan — memerlukan gaji minimal Rp 20,9 juta/bulan.

Yang tidak boleh dilupakan: siapkan dana awal total Rp 260–280 juta (DP + biaya akad), pastikan rekam jejak kredit bersih, dan selalu hitung skenario terburuk saat bunga beralih ke floating rate (11–13%) setelah periode fixed berakhir. Gunakan kalkulator KPR kami untuk simulasi personal sesuai angka nyata dan kondisi kredit Anda.

Artikel terkait: Cicilan KPR Rumah Rp 500 Juta · Gaji Minimum untuk KPR · Biaya Tersembunyi KPR